Um dos produtos no segmento de empréstimo é o chamado refinanciamento imobiliário. O negócio ainda engatinha por aqui, mas profissionais do setor estão certos de que vai deslanchar nos próximos anos.

Esse produto foi regulamentado pelo Banco Central (BC) no fim de 2006 e, a partir de 2007, várias instituições financeiras passaram a oferecê-lo. Cada uma tem as próprias condições, mas, em geral, o cliente pode refinanciar parte da casa em que mora (até 50%, na média) por prazos de até 30 anos e taxas de juros inferiores às do crédito pessoal (mas, em compensação, maiores que o financiamento imobiliário tradicional).

O Bradesco, por exemplo, oferece o crédito pessoal com garantia de imóvel. O prazo máximo para pagamento é de 10 anos e o crédito máximo é de 70% do valor de avaliação do imóvel. A taxa de juros média, hoje, é de 1,52% ao mês (cerca de 19% ao ano).

É um custo maior que o do financiamento imobiliário tradicional, que hoje varia, em média, entre 9,5% e 11,5% ao ano, mais TR. No entanto, é inferior ao do crédito pessoal “normal”, hoje, em média, a 49% ao ano, segundo dados do Banco Central.

O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, explica que a diferença decorre do chamado funding para os empréstimos, ou seja, o bolo de onde vem o dinheiro. No caso do crédito tradicional, o funding principal é a poupança.

Por lei, a caderneta remunera com 6,17% ao ano mais TR (algo como 7% a 7,5% ao ano no total). O banco fica com a diferença entre essa taxa e a que cobra do cliente no crédito.

No caso do refinanciamento, o funding é o do dia a dia do mercado financeiro, ou seja, a taxa Selic. Como se sabe, o juro básico no Brasil é o mais alto do mundo, hoje de 12,5% ao ano. Portanto, a taxa deve incluir esse custo (captação), o risco de cada cliente e, claro, o lucro da instituição financeira.

No Bradesco, a carteira de crédito pessoal com garantia em imóvel somava R$ 2,3 bilhões no fim de junho. É um valor baixo se comparado à carteira de crédito imobiliário. Neste ano, o segundo maior banco privado do País prevê desembolsar R$ 14 bilhões só em novos empréstimos.

No Santander, essa carteira é menor ainda – R$ 90 milhões no fim de junho. No ano passado, porém, a expansão foi de 173% sobre 2009.